租客安装的设施归谁所有？又会如何影响市场租金检讨？—— 案例分析

租客安装的设施归谁所有？

在我们近期代表一名房东客户处理的案件中，上述问题成为厘定租赁期间市场租金检讨时的重要关键。

背景事实

租客行使续租选择权后，房东同意租客于物业内进行大型建筑工程(以下简称 “Installations”)，而有关工程费用完全由租客承担。

其后，双方签署了一份租约修改契据 (Deed of Variation), 纳入相关建筑工程许可(permits)。

根据租约规定，下一续租期的租金需按照市场租金评估 (market review) 方式厘定。

在双方协商过程中，租客主张：

由于 Installations 属于租客所有，因此根据《Retail Leases Act》(RLA) 第 37 条，在厘定当前市场租金时，应将该等设施排除计算。

然而，房东则认为：

• 有关 Installations 属大型及结构性工程 ；
• 房东同意有关工程，是基于向租客授予续租期作为交换条件；以及
• 有关 Installations 已对物业造成不可逆转的改变，以致租客于租约结束时实际上无法 恢复原状。

基于上述理由，房东认为：

Installations 实际上已构成房东物业的一部分，因此于市场租金检讨时不应被排除。

关键争议

双方进一步考虑：

由于双方签署的租约修改契据 (由房东前任律师草拟) 并未明确说明：

• Installations 的所有权 (归属或

• 有关工程是否由租客代表房东进行，

因此，《Property Law Act》(PLA) 154A(1) 条是否适用，成为关键问题。

如 Installations 于市场租金检讨中被排除计算：

将导致租客向房东支付的当前租金出现重大下降。

双方其后共同委任独立估值师评估市场租金。

而估值师于厘定租金时，亦需就 Installations 的所有权问题取得法律意见。

案件结果

最终裁定：

Installations 属于租客所有，

而《Property Law Act》第 154A(1) 条适用于本案。

《Property Law Act》第 154A(1) 条

该条文于 2010 年 8 月 1 日生效，内容规定：

如租客自费于租赁物业安装固定装置 (fixtures)，或进行装修、改建或增建，则该等设施、装修、改建或增建属于租客所有。租客可于租约结束前，或合法继续占用期间内将其移除，但不得于之后移除。

第 154A 条实际上已凌驾普通法（common law）下有关 fixtures 的原则。

于近期案件 AWF Prop Co 2 Pty Ltd v Ararat Wind Farm Pty Ltd [2020] VSC 853 中，法院亦明确指出：

立法机关制定第 154A 条的目的，是为了取代普通法有关固定装置的规则。

法院进一步确认：

租客于租赁物业内安装的固定装置，仍属于租客个人财产。

因此，本案中的 Installations 最终被排除于市场租金检讨计算范围之外。

总结

上述案例充分反映：

一份措辞清晰租约及／或租约修改文件极为重要。

特别是在涉及：

• 租客的 installations; 以及
• 有关设施所有权 (ownership) 安排时。

房东及租客双方均应认真考虑：

• 有关 installations 对未来市场租金检讨的影响；以及
• 租客于租约结束时是否能够恢复原状。

否则，不但可能导致双方产生高昂争议成本，更可能长期影响双方关系。

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