2026 财政预算案：您真正需要了解的资本利得税 (CGT) 与负扣税 (Negative Gearing) 改革

引言

2026 澳大利亚联邦财政预算案 (2026 Federal Budget) 带来了多项重大改革，其中资本利得税 (Capital Gain Tax 简称 "CGT") 变动无疑成为市场关注焦点。

然而，除了媒体标题之外，投资者真正需要关注的重点是什么？

1. 50% CGT 折扣将于 2027 年 7 月 1 日起取消

现行 50% CGT 折扣制度将逐步取消，并适用于各类资产。不过，新建住宅 (new residential builds) 将获得特定豁免安排。

过渡机制如下：

• 截至 2027 年 6 月 30 日 前累计的资本增值，仍可享有现行 50% CGT 折扣；
• 自 2027 年 7 月 1 日 起所产生的资本增值，则将按照新制度征税，并采用 经通胀调整的成本基础 (indexed cost base) 计算；
• 新制度的目标，是仅对“实际增值” (即扣除通胀后的真实收益) 征税，但有关收益将被全额纳税；
• 对于 2027 年 7 月 1 日后产生的资本收益，将适用 最低 30% 税率。

简单而言，未来将出现一个“混合制度 (hybrid system)”：

• 2027 年 6 月 30 日前的增值部分，仍保留现行 50% 折扣优惠；
• 其后产生的增值，则按新制度及较高税率征税。

实务重点

2027 年 7 月 1 日时的资产成本基础 (cost base value) 将变得极为关键。

因为该价值将成为未来计算资本增值时的“经调整基础价值 (indexed base)”。

因此，现有资产持有人应考虑：

• 于该日期取得当时市场估值 (contemporaneous valuation)；以及
• 尽早寻求专业意见，了解可适用的市场价值安排及策略。

2. pre-CGT 资产豁免地位将结束

相比之下，这项改革较少受到媒体关注，但影响同样重大。

一直以来，于 1985 年 9 月 19 日或之前 取得的资产（即 pre-CGT assets），均可获豁免资本利得税（CGT）。

然而，自 2027 年 7 月 1 日 起，该等资产于该日期后产生的资本增值，将被纳入 CGT 征税范围。

这项改革对于以下人士尤其重要：

• 接近退休的年长纳税人；以及
• 长期持有资产的公司或投资者，特别是正考虑进行资产重组的人士。

在新制度下，于 2027 年 7 月 1 日前后进行资产重组，可能会变得更具吸引力。

原因在于，触发 CGT event（资本利得税事件）后失去 pre-CGT 身份的风险，将不再像过去般重要，因为有关豁免制度本身即将结束。

与前述 CGT 折扣改革一样，资产于 2027 年 7 月 1 日 的市场价值，将成为关键因素。

除了 CGT 改革外，负扣税（Negative Gearing）制度亦将被大幅收紧。

3. 负扣税制度终止（新建住宅除外）

这是预算案公布当晚最受关注的改革之一，因为负扣税制度一直是许多澳大利亚人建立财富的重要投资策略。

与上述 CGT 改革不同，这项措施将 即时生效：

适用于 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 后 购买的所有投资出租物业（新建住宅除外）。

在该日期前购入的投资物业，仍可继续享有负扣税待遇。

因此，投资者务必妥善保存购置记录，以确保未来可证明并享有相关税务权益。

所谓 “负扣税 (Negative Gearing)”，是指：

当物业租金收入低于持有成本时，投资者可将亏损部分，用于抵扣其他应税收入(包括工资收入)，从而减少整体税务负担。

然而，在新制度下，除新建住宅外，该项税务扣减将不再适用。

在当前高利率环境下，投资者将如何调整投资策略，以及该改革对住房供应及租赁市场所带来的影响，仍有待观察。

总结

“死亡与税收”始终无法避免。

毫无疑问，这些改革将增加资产及房地产持有人的税务负担。

不过，资本利得税始终只会在资产产生盈利时才需缴纳，因此，从长期来看，投资者理论上仍会比从未投资的人获得更佳回报。

在新的税务环境下，投资者更需要确保其投资基本面稳健，并尽早寻求专业意见，以避免因制度变化而措手不及。

尚德律师事务所如何为您提供帮助？

随着 2026 澳大利亚联邦财政预算案改革出台，澳大利亚房地产持有及投资的税务环境已发生重大变化。

对于长期持有物业资产的人士而言，这些改革尤其值得关注。

为确保您能够妥善应对相关变化并符合法律及税务要求，建议尽早寻求财务及法律意见。

作为维多利亚法律协会认证的物业及房地产法专家，尚德律师事务所可为您提供专业建议，并协助您制定适合未来的应对策略。

欢迎致电 8561 3388 或发送电子邮件至 sp@sharrockpitman.com.au 与我们联系。

‍

‍

免责声明

本文信息仅供一般参考，不构成法律意见。任何具体法律事务应与我们的律师进行个别咨询。

本所承担的责任限于《职业标准法案》规定的法律责任。