外国投资者的专业指南 在澳大利亚维多利亚州进行房地产投资

引言

您是否正计划在澳大利亚维多利亚州投资房地产？这无疑是一项极具吸引力的投资选择。然而，外国投资者在购房过程中，往往需要面对一系列复杂且不断变化的法律法规、审批要求以及税务安排。

通过本文的简要概览，我们将为您解析在维州购置房地产所涉及的关键法律与合规问题，帮助您更清晰地理解投资路径，作出更明智、更具前瞻性的投资决策。

1. 外国投资审查委员会（FIRB）

在进入澳大利亚房地产市场之前，外国投资者务必充分了解外国投资审查委员会（Foreign Investment ReviewBoard，简称 FIRB）所制定的相关监管要求。FIRB 的监管框架旨在确保外国投资符合澳大利亚的国家利益，尤其是在住宅及商业房地产领域。

在维多利亚州进行房地产投资时，是否需要取得 FIRB 批准，以及批准所附带的条件，往往是交易能否顺利完成的关键因素之一。

住宅类房地产

在住宅物业方面，外国投资者通常受到较为严格的限制。

二手住宅物业

澳大利亚政府已对外国人购买二手住宅物业实施临时禁令。

自2025年4月1日至2027年3月31日，大多数外国人士（包括临时居民）将被禁止购买澳大利亚的现有住宅。该禁令主要适用于外国非居民及临时签证持有人。如果您属于上述类别，在此期间一般不得购买现有住房。

现有例外情况仍然适用，包括：

• 澳大利亚永久居民
• 新西兰公民
• 与澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民共同购买并以联名产权（joint tenants）持有物业的配偶

政府将在2027年3月31日之后再次审查是否延长该禁令。

住宅用地

外国投资者购买用于住宅开发的空地也须遵守严格条件及申报要求，通常比如:

• 自购置日期起四年内必须开始并完成建设
• 建设完成前不得出售该土地

空置费申报

如果您在澳大利亚拥有住宅物业并属于外国业主，您必须每年提交空置费申报（Vacancy Fee Return）。

如果物业在连续或累计12个月内空置六个月或以上，您可能需要支付空置费。

通常情况下，如物业有人居住或真实提供长期出租，可避免缴费。

然而需要注意的是：

• 若您购买的是现有住宅作为主要居所，则不得出租
• 必须由您本人或家人实际居住
• 未按时提交空置费申报可能会导致费用及处罚。

商业类房地产

在商业物业方面，外国投资者在取得商业土地权益前，通常需要在投资金额超过特定金额门槛时，向澳大利亚财政部长提交申报或申请批准。

由于不同类型的商业土地适用的申报要求及金额门槛各不相同，投资前务必明确物业性质及相关监管标准，以确保交易符合 FIRB 的合规要求。

2. 印花税 - 外国购房者附加税（FPAD）

印花税是澳大利亚房地产交易中一项重要的政府税费，对于外国投资者而言，更是一项不可忽视的成本考量。

自 2019 年 7 月 1 日起，凡在维多利亚州购买住宅类房地产的外国购房者，除需缴纳标准印花税外，还须额外缴纳 8% 的外国购房者附加税（ForeignPurchaser Additional Duty，简称 FPAD）。

该附加税适用于符合“外国购房者”定义的买方，其税额将根据物业成交价格或应税价值计算，并在房产交易完成时一并缴纳。因此，在进行投资决策及资金规划前，准确评估印花税及 FPAD 对整体投资成本的影响尤为重要。

(相关税率示意请参阅下表）

印花税税率表（住宅物业）

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 可征税价值区间

税率

$0 - $25,000

物业可征税价值的 1.4%

> $25,001 - $130,000

$350 加上超出 $25,000 部分的 2.4%

> $130,001 - $960,000

$2,870 加上超出 $130,000 部分的 6%

超过 $2,000,000

$110,000 加上超出 $2,000,000 部分的 6.5%

‍

  3. 土地税及额外附加税

对于计划投资维多利亚州房地产的外国投资者来说，了解土地税（Land Tax）及可能的附加税至关重要。土地税按您在维多利亚州所拥有土地的总应税价值每年征收，计算基准为上一年12月31日午夜的土地价值。

此外，外国投资者可能还需关注以下附加税：

缺席业主附加税（Absentee Owner Surcharge）

占您所拥有物业总应税价值的额外4%。此税适用于非澳大利亚公民或永久居民，且通常不在澳大利亚居住的投资者。如果在一个纳税年度内缺席超过六个月，可能会被征收此附加税。

空置住宅土地税（Vacant Residential Land Tax）

如果住宅物业在一年内连续或累计空置六个月或以上，该物业可能需缴纳此税。了解更多，请参考我们的文章《空置住宅土地税：您的物业投资组合是否受影响？》。

尚德律师事务所可以如何协助您？

澳大利亚的外国投资规定复杂多变，取决于您的签证类型、居住身份以及物业的购置方式。未经批准购买物业，不仅可能面临高额罚款，有时甚至会被迫出售物业。

尚德律师事务所拥有经验丰富的物业及房地产法律团队，其中包括房地产法认证专家，能够为您提供专业、可靠的支持：

• 评估政府禁令是否适用于您
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无论您是首次投资澳大利亚房地产，还是计划扩展现有投资组合，我们都能为您提供量身定制的解决方案，让投资更安心、更高效。

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