维多利亚州退休村法律迎来重大改革：您需要了解的重要事项

引言

维多利亚州的退休村法律迎来了数十年来最重大的改革。

《2025年退休村修正法》(Retirement Villages Amendment Act 2025 (Vic)) 于2025年6月3日获得御准 (Royal Assent)，并对沿用多年的《1986年退休村法》（Retirement Villages Act 1986 (Vic)）作出重大修订。

大部分新规定已于2026年5月1日正式生效，其余部分改革则于2026年9月1日起实施。

无论您是退休村经营者、现有居民，还是正考虑入住退休村的人士，这些改革都可能对您产生重要影响。

本文将为您解析此次法律改革的主要内容，以及这些变化在实际生活及经营管理中的影响。

改革背景

此次改革源于维多利亚州政府于2019年对《1986年退休村法》进行的全面审查。

审查发现，退休村合同条款往往过于复杂，而且不同退休村之间的合同内容存在较大差异，导致消费者难以比较不同退休村的服务及收费，也不容易充分了解自身的法律义务和相关费用。

因此，此次改革旨在提高合同透明度、加强居民权益保障，并为退休村行业建立更清晰及一致的法律规范。

主要法律改革内容

新法引入了多项重要变化，包括以下十个方面：

1. 为准居民提供新的资料说明书

退休村经营者必须在准居民签订合同前，向其提供符合规定格式的新资料说明书(Information Statement)。

这份新文件将取代以往的基本资料表 (Factsheet) 及披露声明 (Disclosure Statement)。

此外，经营者亦必须在其官方网站上公布该资料说明书。

这项改革旨在让准居民及其家属在决定入住前，能够获得更清晰、透明及便于比较的资料，从而作出更明智的决定。

2. 标准化合同及新增居民权利与义务

自2026年5月1日起签订的所有新退休村合同，均必须纳入法律规定的新权利及义务条款。

其中的重要保障包括：

• 7个工作日的冷静期 (Cooling-off Period)：准居民可在法定冷静期内撤回合同，而无须继续履行有关入住安排。

• 禁止收取未披露费用：经营者不得要求居民支付未在资料说明书中披露的费用。

• 更公平地分配资本收益及损失：合同不得规定居民承担的资本损失比例高于其可获得的资本收益比例。

这些措施旨在提高合同的公平性及透明度，让居民在签署合同前，更清楚了解自身的权利、责任及潜在财务风险。

3. 为非业主居民提供物业状况报告

对于并不拥有所居住房屋产权的居民，退休村经营者必须按照法定格式提供物业状况报告（Condition Report）。

这项规定有助于记录居民入住时的物业状况，并为日后处理维修责任、物业损坏或退住争议提供参考依据。

4. 资本项目的维修及更换责任（Capital Maintenance）

此次改革最重要的变化之一，是进一步明确退休村经营者对资本项目维修及更换的责任。

根据新规定，经营者必须承担其所拥有的资本项目的维修及更换费用，包括相关建筑物、结构、设施及设备。

例如：

• 建筑物屋顶；

• 电梯；

• 固定设备；以及

• 其他由经营者拥有的资本设施。

居民不得被要求支付特别征费 (Special Levies) 或额外费用，以承担这些资本项目的维修或更换成本。

此外，经营者必须制定并持续更新资本维修保养计划 (Capital Maintenance Plan)。

任何居民均有权要求查阅该计划，而经营者必须在收到要求后的21天内提供最新版本。

5. 每年提供免费合同权益及义务核查

退休村经营者必须每年免费向每位居民提供一次合同核查资料，帮助居民了解其现有合同安排及未来可能承担的费用。

有关资料必须包括：

1. 居民永久迁出退休村时需要履行的义务；
2. 居民届时可能需要支付的款项；
3. 其所居住房屋合理估算的出售价格；以及
4. 居民预计可获得的退住权益款项 (Exit Entitlement)。

这项规定有助于居民更清楚地了解自己的财务状况，并提前规划未来的居住及退休安排。

6. 退住权益款项 (Exit Entitlements)

新法对退休村居民永久迁出后的款项支付期限作出了更明确的规定。

经营者必须在居民永久迁出退休村后的12个月内，支付其应得的退住权益款项。

此外，新法亦进一步限制居民迁出后可被收取的持续性费用。

例如，经营者不得继续向已迁出的居民收取其不再享用的服务费用。

如果双方无法就房屋价值或居住权价值达成一致，新法亦规定了委任独立估价师的明确程序，以协助解决有关争议。

这些改革旨在减少居民迁出后面临的财务不确定性，并加强对居民经济权益的保障。

7. 紧急事故管理计划 (Emergency Management Plans)

退休村经营者必须制定紧急事故管理计划，并每年进行疏散演习。

这些措施旨在提升退休村应对火灾及其他紧急情况的能力，确保居民在突发事件中获得更有效的保护。

8. 加强争议解决机制 (Dispute Resolution)

新法引入了更有系统的退休村争议解决机制，包括：

• 正式的争议通知程序；

• 免费的投诉及调解机制；以及

• 更清晰的争议升级处理程序。

这些措施旨在协助经营者与居民尽早解决纠纷，减少不必要的法律诉讼。

对于较为严重的争议，例如合同终止或涉及重大财务问题的纠纷，当事人可将案件提交至维多利亚州民事及行政仲裁庭（Victorian Civil and Administrative Tribunal，简称 VCAT）处理。

此次改革亦扩大了VCAT审理相关退休村争议的权限。

9. 加强监管及合规监督

维多利亚州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria，简称 CAV）获得了更广泛的监管权限，以监督退休村经营者是否遵守相关法律规定。

其中包括要求经营者提供资料及文件，以核实其合规情况。

此外，自2026年5月1日起，所有退休村经营者均须透过 myCAV 网上平台重新申报其退休村的相关资料，即使此前已经完成注册，亦必须重新提交。

这项措施旨在提高行业透明度，并加强政府对退休村经营活动的监督。

10. 强制采用新的标准合同格式

自2026年9月1日起，所有新签订的退休村合同均必须采用新的法定标准合同格式。

标准化合同有助于准居民更容易比较不同退休村的合同条款、收费安排及服务内容。

同时，居民亦能更清楚了解自己的法律权利及义务，从而在入住前作出更有保障的决定。

即将推出：退休村行业行为守则

维多利亚州政府亦正在制定一套具有强制性的退休村行业行为守则 (Retirement Villages Code of Practice)。

该守则将为退休村行业设立最低标准，涵盖：

• 经营管理及治理制度；

• 财务管理及透明度；以及

• 居民参与及沟通机制。

根据原文撰写时的规划，政府预计于2026年稍后公布守则草案，并展开公众咨询。

有关守则实施后，将进一步明确退休村经营者的责任及行业管理标准。

现有法律豁免安排

目前根据《1986年退休村法》享有法律豁免的退休村经营者，应特别注意：

所有现有豁免将于2027年5月1日届满。

如果经营者希望继续获得该法下某些规定的豁免，必须在上述日期前，透过 myCAV 平台重新提出申请。

因此，现有豁免经营者应尽早审查其法律地位及合规要求，以避免豁免到期后出现违反法律规定的情况。

退休村经营者现在应该采取哪些行动？

对于退休村经营者而言，现在正是全面审查现有合同及内部管理程序的重要时机。

我们建议经营者重点检查以下事项：

1. 审查现有合同及披露文件，确保符合新法的规定。
2. 更新资本维修保养安排，并制定符合要求的资本维修保养计划。
3. 更新官方网站，公布新的资料说明书及退休村争议处理程序。
4. 检讨内部管理及合规程序，确保员工了解新的法律义务。
5. 透过 myCAV 重新申报退休村资料，确保符合监管要求。
6. 检查现有法律豁免安排，并在适用情况下于2027年5月1日前申请新的豁免。

及早采取这些措施，有助于经营者降低合规风险，并建立更透明及有效的退休村管理制度。

尚德律师事务所如何协助您？

对于现有居民及计划入住退休村的人士而言，此次法律改革进一步加强了多方面的权益保障，尤其是在合同透明度、退住权益款项，以及资本项目维修费用等方面。

如果您正考虑签订退休村入住合同，或对现有合同安排、收费、维修责任及退住权益存在疑问，我们建议您在作出重要决定前，先寻求专业法律意见。

尚德律师事务所的物业及房地产法律团队可协助您了解相关法律规定、审查合同条款，并就退休村相关法律问题提供专业意见。

欢迎联系尚德律师事务所。我们秉持 「尚德为本，尚诚致胜」 的理念，竭诚为您提供专业、贴心的法律服务。

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