什么是产权警告 (Caveat)? 物业权益受到威胁时的重要法律保护措施

什么是产权警告 (Caveat)?

产权警告 (Caveat) 是一种可向维多利亚州土地局 (Land Victoria) 登记的法律文件，用以暂时阻止物业进行任何交易或产权变更。

Caveat 可以阻止物业转让在产权证书 (Certificate of Title) 上完成登记，从而防止他人取得物业的合法所有权。

您可以透过进行产权查询 (Title Search)，确认物业产权上是否已登记 Caveat。

哪些情况下会使用 Caveat？

Caveat 的应用情况很多，包括以下常见例子：

• 房地产买方在签署买卖合同后，通常可登记 Caveat，以防止物业在其 Transfer of Land 文件完成登记前，被转让予其他人士；
• 但需要注意，买卖合同中有时会加入特别条款，禁止买方登记 Caveat (例如楼花项目 “Off the Plan” 销售，在交割前物业仍需完成分割)；
• 某些协议会允许一方透过登记 Caveat 来保障其权益 (例如贷款协议中的押记权)；
• 如物业涉及争议，相关人士亦可能登记 Caveat，以防物业在争议解决前被处理 (例如《1975年家庭法》相关法院命令，或涉及信托权益的物业)；以及
• 如业主的产权证书遗失或损毁，业主亦可在自己的物业上登记 Caveat，以防止出现不当交易或诈骗行为。

Caveat 有哪些限制？

虽然 Caveat 是重要的法律保障工具，但其亦存在一定限制，包括：

• 只有真正对物业拥有合法权益基础的人士可登记 Caveat；
• Caveat 并不能永久阻止物业交易；
• 如有人在维多利亚州土地局提交后续交易文件，维多利亚州土地局会通知 Caveat 登记人 (Caveator)；
• Caveator 必须于收到通知后 30 天内，在维多利亚州最高法院展开法律程序，以证明其对物业拥有权益；
• 如 30 天内未有展开诉讼，Caveat 将自动失效，而相关物业交易亦可继续登记；以及
• 登记 Caveat 的时间非常重要，因为任何在 Caveat 登记前已提交维多利亚州土地局的文件，通常都会享有优先权。

如何登记 Caveat？

维多利亚州土地局提供有关登记 Caveat 的相关指引。

不过，实际操作过程中往往涉及复杂法律问题，例如：

• Caveat 的法定表格必须准确填写，否则 Caveat 可能无效 (例如土地资料及Caveator 身份必须正确)；
• 您可能需要法律意见，以确认自己是否具备合法理由登记 Caveat；
• 并非任何人士都可随意在任何物业上登记 Caveat；
• 如 Caveat 属不当登记 (例如缺乏合理理由)，您可能需要根据《1958年土地转让法》(Transfer of Land Act 1958) 第 118 条，就 Caveat 所造成的损失承担责任；以及
• 在某些情况下，如物业即将进行交易，如何及时向维多利亚州土地局提交 Caveat，亦可能存在实际困难。

您的律师可以代您填写及签署 Caveat 文件，或由您自行签署。完成后的文件需连同相关费用提交至维多利亚州土地局。

此外，自 2015 年 11 月起，维多利亚州土地局要求任何涉及维多利亚州房地产交易的人士，均须先完成身份验证 (Verification of Identity，VOI)，方可完成登记程序，而 Caveator 亦包括在内。您的律师可协助您完成相关身份验证程序。

如何移除 Caveat?

移除 Caveat 的方式有多种，包括以下情况：

• 如已向维多利亚州土地局提交 Transfer of Land 文件，将物业转让予 Caveator则 Caveat 会自动失效，以便完成物业转让 (前提是 Caveator 与受让人必须为同一人)；
• 如 Caveator 在收到维多利亚州土地局有关后续交易通知后，未于 30 天内展开法律程序，则 Caveat 会自动失效，后续交易亦可继续登记；
• Caveator 或其律师可向维多利亚州土地局提交撤销 Caveat (Withdrawal of Caveat) 文件，并缴付相关费用 (例如买方曾登记 Caveat，其后又提名其他受让人时，银行通常会要求于交割时提交撤销 Caveat；
• 维多利亚州土地局
• 已登记业主 (Registered Proprietor) 或其他对物业拥有权益人士，可根据《1958年土地转让法》(Transfer of Land Act 1958) 第 89A 条向土地注册处申请，由 Registrar of Titles 向 Caveator 发出通知，要求其于 30 天或更短时间内证明其 Caveat 的合法依据，否则 Caveat 将会失效；以及
• 因 Caveat 而受到影响的人士，亦可根据该法第 90(3) 条向维多利亚州最高法院申请移除 Caveat。

Caveat 一旦失效或被移除, 会怎样？

一旦 Caveat 已失效或被移除，同一人士一般不能基于同一权益再次登记 Caveat。

此外，如 Caveator 已失去其对物业权益的法律依据 (例如买卖合同已被解除），则 Caveat 亦会失去效力，并可能被移除。

处理 Caveat 时的重要事项

很多与登记 Caveat 相关的复杂问题，同样适用于撤销 Caveat。

因此，在处理 Caveat 相关事项时，建议寻求律师提供专业法律意见，以确保 Caveat 能够正确登记或合法移除。

关于 Caveat 的实用建议

• 如您打算处理房地产交易，应先进行产权查询，确认产权上是否已登记 Caveat；
• 就 Caveat 相关事项寻求律师意见，并由律师协助登记或移除 Caveat；
• 不要延迟登记 Caveat，因为任何在您登记 Caveat 前已提交至维多利亚州土地局的交易文件，通常都会享有优先权；以及
• 注意：如 Caveator 于收到维多利亚州土地局通知后 30 天内未展开法律程序，Caveat 将会自动失效。

尚德律师事务所如何协助您？

尚德律师事务所拥有维多利亚法律协会认证的物业法专家，并在房地产法律事务方面拥有丰富经验。

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