信托持有物业发生产权变更时, 会产生哪些法律影响?

引言

业主在规划房地产资产组合时，可选择不同的持有方式，其中包括透过信托持有物业。

本文将介绍，当信托持有的物业发生产权变更时，可能涉及哪些法律程序，以及需要注意的重要事项。

信托更换受托人后，会发生什么？

当信托的受托人发生变更时，应尽快更新物业的产权登记资料。

根据我们的经验，较常见的情况是原受托人退休，并委任新的受托人接任。然而，信托名下物业的产权登记资料却未同步更新，以致土地登记册上的注册业主资料仍为原受托人。很多情况下，这个问题直到新受托人准备出售物业，或以其他方式处置物业时，才被发现。

一般而言，当信托受托人发生变更时，例如：

• 由个人受托人更换为公司受托人；
• 由公司受托人更换为个人受托人；
• 更换公司受托人；或
• 新增受托人，

均需要更新信托名下所有物业的产权登记资料 (同时亦应更新信托其他资产的所有权资料，例如银行账户)。

一般情况下，将物业转让至新的注册业主名下需要缴纳印花税 (Stamp Duty)。

不过，根据《2000年税务法》(Duties Act 2000 (Vic)) 第33条 (Section 33)，如符合相关规定，并向维州州税务局局长 (Commissioner of State Revenue) 提交充分的证明文件，可申请印花税豁免。

有关申请须向维多利亚州税务局 (State Revenue Office) 提出。

如何申请印花税豁免？

申请印花税豁免时，通常需要代表信托提交以下文件：

• 新受托人的委任契据 (Deed of Appointment) 及原受托人的退休契据 (Deed of Retirement);
• 已缴纳印花税的信托契据 (Trust Deed)及其后所有修订文件。
  (注：退休金基金适用例外，其信托契据无须缴纳印花税。)
• 原受托人成为^登记业主时已缴纳印花税的土地转让文件；
• 显示原受托人成为登记业主日期的产权证 ；
• 有关物业最新的市政费通知书；
• 显示物业首次成为信托资产时的信托财务报表；
• 转让前最近一期的信托财务报表，以证明该物业仍属于信托资产；
• 原公司受托人董事会议记录，证明受托人变更事项；以及
• 原受托人与新受托人分别签署的法定声明（Statutory Declaration），说明多项事项，包括物业的实益权益是否发生变化，以及是否曾支付任何对价。

为什么应尽早办理？

随着时间推移，要收集上述所有文件往往会变得更加困难。

例如：

• 信托可能已更换会计师或法律顾问；
• 原受托人可能已经去世；
• 公司受托人的董事可能已经更换。

在这些情况下，现任受托人通常需要提供更多资料及文件，以补充缺失的记录，并满足州税务局的要求。

因此，我们建议，应在受托人变更完成后尽快办理产权更新手续；如条件允许，更应在更换受托人前预先规划相关安排，以减少日后出现问题的风险。

尚德律师事务所如何协助您？

透过信托持有、购买或出售房地产，通常比一般物业买卖涉及更复杂的法律及税务问题。

因此，我们建议您在进行相关交易前，同时寻求专业法律及财务意见，以确保：

• 妥善履行相关税务责任；
• 符合印花税豁免等法定要求 (如适用)；以及
• 信托名下物业及其他资产的登记资料保持最新及准确。

如果您希望透过信托架构持有房地产，或需要就受托人变更、物业产权转让或信托架构安排获得法律意见，欢迎联系尚德律师事务所物业及房地产法律团队。

我们秉持 「尚德为本，尚诚致胜」 的理念，竭诚为您提供专业、贴心的法律服务。

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