“You've been served!” — 收到法律文件就代表有效送达吗？

发生了什么？

在一宗维多利亚州最高法院案件中，一名租客为了避免被房东驱逐，被迫提起法律程序。

该租客持有一份为期 5 年的租赁合同，租期原定于 2008 年 9 月 30 日届满，而租赁合同规定，租客必须于 2008 年 3 月 30 日前行使续租选择权。

然而，租客直到 2008 年 6 月 19 日才正式行使该选择权。

那么，为什么租客最终仍能够成功执行该续租权利？

《Retail Leases Act》的规定

根据《Retail Leases Act》，房东有义务通知租客有关行使续租选择权的要求。

该通知必须于“最后行使日期”前的 6 至 12 个月期间内发出。

否则，租客将有权于房东最终发出通知后的 6 个月内，随时行使续租选择权。

在本案中，房东应于：

• 2007 年 3 月 30 日至
• 2007 年 9 月 30 日之间

向租客发出相关通知。

但不幸的是，房东的代理人直到 2007 年 12 月 4 日才寄出该通知。

更进一步，租客实际上直到 2007 年 12 月 31 日才领取该挂号邮件。

法院如何裁定？

法院认为，房东的通知义务不仅仅是“寄出通知”这么简单，而是必须确保租客实际收到有关信息。

因此，本案中，法院认定：

租客于 2007 年 12 月 31 日实际收到通知时，相关的 6 个月期限才正式开始计算。

基于此，租客于 2008 年 6 月 19 日行使续租选择权，仍属有效并具有法律效力。

实务建议

如租赁合同包含续租选择权（option for a further term），各方均应确保严格遵守相关行使程序及时间要求。

房东、租客及中介代理人均应妥善记录所有关键日期，以避免出现类似本案中的复杂争议情况。

欢迎致电 8561 3388 或发送电子邮件至 sp@sharrockpitman.com.au 与我们联系。

‍

‍

免责声明

本文信息仅供一般参考，不构成法律意见。任何具体法律事务应与我们的律师进行个别咨询。

本所承担的责任限于《职业标准法案》规定的法律责任。