暴利增值税 (Windfall Gains Tax) — 土地持有人及买家须注意什么？

引言

暴利增值税 (Windfall Gains Tax "WGT") 针对因土地增值事件 (WGT Event) 而导致土地价值增加，并产生超过 $100,000 澳元 “意外增值收益 (windfall gains)" 的情况征税。

根据法案规定，所谓 WGT Event，是指：

于 2023 年 7 月 1 日后发生、且不属于法案豁免范围内的土地重新分区 (rezoning)。

WGT 如何计算？

WGT 的计算方式，是比较土地于重新分区 (rezoning) 前后的 “资本改良价值 (capital improved value)”，并扣除相关可扣减项目后得出差额。

该价值差额被称为：

“value uplift”（土地增值额）。

应课税土地 (Rateable Land)

对于应课税土地，其价值将根据《Valuation of Land Act 1960 (Vic)》进行估值。

非应课税土地 (Non-Rateable Land)

对于非应课税土地，则由 Victorian Valuer General 进行估值。

什么是土地 “Value Uplift”？

“Value uplift（土地增值额）”适用于：

• 应课税土地（rateable land）；及
• 非应课税土地（non-rateable land）。

WGT 将按以下税率计算：

• 土地增值额不超过 $100,000 澳元：
  → 无需缴纳 WGT；
• 土地增值额介于 $100,001 至 $499,999 澳元之间：
  → 超过 100,000 澳元部分按 62.5% 征税；
• 土地增值额达到 $500,000 澳元或以上：
  → 整体增值额按 50% 征税（包括首 100,000 澳元）。

此外，法案亦设有合并计算 (aggregation) 及集团归类 (grouping) 条款，可能进一步影响 WGT 金额，因此亦需纳入考虑。

WGT 何时需要缴纳？

WGT 一般于土地重新分区发生后，并在土地持有人收到税务评估通知 (assessment) 时缴纳。

不过，维州税务局局长可批准延期缴税，直至以下较早发生的时间：

1. 重新分区后 30 年；或
2. 公司或单位信托土地持有人发生相关收购 (relevant acquisition)；或
3. 土地发生应课税交易 (dutiable transaction)，最常见情况为出售土地。

不过，以下情况属于豁免的应课税交易 (excluded dutiable transactions)：

• 土地经济权益 (economic entitlements) 的取得；
• 无对价交易 (no consideration dutiable transactions)；
• 慈善机构土地转让予另一慈善机构并继续作慈善用途；
• 因所有单位持有人或股东按比例增加权益而产生的土地持有人权益变化；及
• 对土地持有人进一步权益的取得。

延期缴税利息

如获批准延期缴纳 WGT，仍需支付利息。

利息将按当时的：

“10 年期澳大利亚政府债券收益率” 按日计算。

WGT 是否适用于所有物业交易？

并非所有物业交易都会适用 WGT。

部分交易属于豁免或排除适用情况，主要包括以下类别：

住宅用地豁免 (Residential Land Exemption)

如住宅土地 (可包含一个或多个产权) 面积不超过两公顷，并且：

• 该土地是纳税人唯一因 WGT Event 而重新分区的住宅土地；及
• 土地上已建有住宅，或已取得住宅建筑许可 (building permit)，

则该土地可能获得豁免。

住宅土地亦可包括主要生产用途土地。

不过，一般而言，下列用途土地并不属于住宅土地：

• 商业住宅物业；
• 住宅护理设施；
• 支援式住宿服务；或
• 退休村。

但某些独立拥有及独立产权的单位，仍可能存在例外情况。

慈善机构土地

如土地由慈善机构持有，并于产生 WGT 后继续用于慈善用途达 15 年，则可能获得豁免。

GAIC 地区土地

位于 Growth Areas Infrastructure Contribution（GAIC）地区内，并于城市发展增长区 (Urban Growth Zone) 之间重新分区的土地，可获豁免。

原因在于，该类土地本身已受其他额外税费制度规管。

公共用途土地

重新分区为公共土地分区 (Public Land Zones) 并用于公共用途的土地，可获豁免。

同一区域内附表 (Schedule) 调整

如仅属同一土地分区 (zoning) 内不同附表之间的调整，一般不会触发 WGT。

过渡性安排（Transitional Arrangements）

在某些情况下，法案亦提供过渡性豁免安排。

a) 2021 年 5 月 15 日前已订立的买卖合同

如：

• 土地受一份于 2021 年 5 月 15 日前订立的买卖合同约束；及
• 在 WGT Event 发生前，交易尚未完成土地转让，

则可能适用过渡性豁免。

b) 2021 年 5 月 15 日前授出的购买选择权（Option）

如：

• 土地受一份于 2021 年 5 月 15 日前授出的选择权约束；及
• 于 WGT Event 发生前，选择权尚未行使；或
• 已行使但相关买卖合同尚未完成；以及
• 选择权授出时，买卖合同条款已确定，

则亦可能适用过渡安排。

不过，土地持有人必须特别注意：

如于 2021 年 5 月 15 日后更改选择权合同条款，可能导致失去过渡性豁免资格。

于 2021 年 5 月 15 日前已开始的重新分区 (Rezonings underway)

通过市议会提出申请

如符合以下条件：

• 土地持有人于 2021 年 5 月 15 日前已提出规划修订申请 (amendment request)；
• 有关申请已于 2021 年 5 月 15 日前由市议会登记于 Amendment Tracking System；以及
• 土地持有人已为重新分区相关工作支付超过规定门槛金额的费用，

则可能适用过渡安排。

通过维州规划部长 (Minister for Planning) 提出申请

如：

• 土地持有人于 2021 年 5 月 15 日前向维州规划部长提出规划修订申请;
• Minister 于该日期前已同意准备 amendment；以及
• 土地持有人已支付超过规定门槛金额的相关费用，

则亦可能符合过渡性豁免条件。

总结

在购买任何物业或土地前，进行充分尽职调查十分重要。

WGT 可能构成重大额外成本，因此潜在买家于考虑购买土地时，应充分评估未来触发 WGT Event 的可能性。

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