零售物业空调坏了，租客还是房东负责？

商业租户的权利 (Business Renter’s Rights)

在标准的维州房地产协会 (Real Estate Institute of Victoria) 或维多利亚法律协会 (Law Institute Victoria) 商业租赁合同中，房东设施 (Landlord’s installations) 的维修及保养费用，通常会被列为租客需要承担的支出 (outgoings)。

这类租赁合同亦通常会明确规定，租客需负责暖气、制冷或空调设备的日常保养，并保持设备处于良好维修状态。

如租赁物业只是整栋建筑物的一部分，租赁合同往往还会要求租客承担整栋建筑相关服务设施费用中的相应比例。

对于一般商业物业租赁而言，这类安排可能并不罕见。但如果租赁的是 “零售物业 (retail premises)”，情况则有所不同。

《2003 年零售租赁法》(Retail Leases Act 2003)

《2003 年零售租赁法》为零售物业租客提供了额外的法律保障及权利。

根据该法例，凡属租客在租赁结束时无权带走的设备及装置 (plant and equipment)，房东均有责任负责维修及保养。

此外，相关设备必须维持与租赁开始时相同的状态及条件。

值得注意的是，无论租赁合同中如何约定,《Retail Leases Act 2003》的规定均优先适用，并凌驾于租赁合同条款之上。

谁负责维修费用？

虽然法律规定房东负有维修责任，但房东仍可在某些情况下，将维修及保养费用作为物业支出 (outgoings) 向租客收取。

前提是，房东已于租赁开始时向租客提供的《Retail Leases Disclosure Statement》中，合理列明相关维修保养费用的预算估算。

在这种情况下，房东通常仍可向租客追讨相关维修及保养费用。

不过，如涉及资本性支出 (capital expenses)，情况则不同，例如：

• 更换主要零件；或
• 更换整个空调系统。

根据《Retail Leases Act 2003》，房东不得向租客追讨资本性支出费用。

因此，在该等情况下，租客通常无需承担空调系统的大型维修或更换费用，即使租赁合同中有相关条款亦然。

维多利亚州小型企业委员会 (Victorian Small Business Commission）亦提供有关零售物业维修及保养责任的进一步资料及指引。

实务建议

不要仅依赖租赁合同中的条款 wording，或自行假设空调维修责任由哪一方承担，因为《Retail Leases Act 2003》可能会产生不同的法律结果。

此外，亦建议确保房东提供的《Landlord’s Disclosure Statement》内容详尽，并清楚列明所有预计的维修及保养支出(outgoings)。

尚德律师事务所如何为您提供帮助？

如您需要有关零售租赁合同（retail lease）的法律意见，或需要协助进行租赁谈判及合同草拟，欢迎联系尚德律师事务所物业及房地产法法律团队。

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