谁才有权享有担保利益？

案例分析

‍Bradberry Pty Ltd & Ors v Curtis-Morris

问题所在

一名“新上任”的房东，是否可以执行前任房东取得的担保 (guarantee)?

案件经过

在近期一宗于郡法院审理的案件中：

租客与房东签订了一份为期四年的租约，并由一名个人提供担保。

其后，房东出售该物业，而买方则成为新房东。

然而，仅一个月后：

租客便弃置物业，并拖欠三个月租金。

新房东随即尝试寻找新租客，但初期未能成功。

七个月后，新租约终于签订。

其后，新房东根据旧租约，向担保人追讨：

• 所有欠租；
• 损失赔偿；及
• 利息。

担保人的抗辩

原担保人主张：

• 该担保并未正式由旧房东转让予新房东，因此自己不受新房东约束；以及
• 新房东并未采取足够措施减低损失。

法院如何裁定？

法院最终裁定：

新房东胜诉。

法院认为：

1. 担保 “随土地转移”

法院指出：

在此情况下，担保并非仅针对某一特定房东，而是：

“runs with the land”
（随物业权益一并转移）

因此：

新房东有权执行该担保。

2. 新房东已合理减低损失

法院同时认为：

新房东已合理并正当地采取措施减轻损失，包括：

• 立即刊登广告；
• 委托代理寻找新租客；
• 所提高的租金属合理水平；以及
• 提供一般商业诱因吸引新租客。

因此，法院认定：

新房东已履行减轻损失责任（duty to mitigate loss）。

实务建议

当已出租物业的永久产权发生所有权变更时：

必须确保担保继续保持可执行性。

因此：

不应作出任何可能导致担保失效安排或行为。

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