以自主管理退休金基金 (Self-Managed Super Fund) 购买物业前, 您需要了解什么？

引言

通过自主管理退休金基金 (Self-Managed Super Fund "SMSF") 购买物业，是不少投资者常见的投资策略。

虽然该类安排可能符合 SMSF 的投资策略，但 SMSF 属高度受监管结构，因此 SMSF 受托人必须充分了解相关法规，以确保任何物业购买均符合 SMSF 规则要求。

购买物业需要符合哪些条件？

SMSF 购买物业时，一般需符合以下基本条件：

• 有关投资必须符合 “sole purpose test（唯一目的测试）”，即该投资必须纯粹以向基金成员提供退休福利为目的；
• 物业不得向基金成员）的关联人士购买；
• 基金成员或其关联人士不得居住于该物业；
• 基金成员或其关联人士不得租用该物业（除非物业属于商业物业），并按真正商业条款（competitive commercial terms）出租）；以及
• 购房订金必须由 SMSF 资金支付。

使用贷款购买物业

如受托人计划通过贷款购买物业，则需额外考虑多项重要因素。

SMSF 如需借贷，只能采用：

有限追索借贷安排 (Limited Recourse Borrowing Arrangement "LRBA")。

有关 LRBA，需特别注意以下重点：

1) 设立裸信托 (Bare Trust)

购买物业时，需另外设立裸信托 (Bare Trust)，而裸信托人 (bare trustee), 通常为 corporate trustee，公司受托人, 将成为物业登记持有人。

在 LRBA 下，如贷款违约：

贷款人的追索权仅限于裸信托持有的物业。

这意味着：

SMSF 其他资产可与该贷款风险隔离。

2) 必须属于 "单一可取得资产 (Single Acquirable Asset)"

LRBA 规定：

有关安排必须只涉及一个 "单一可取得资产 (single acquirable asset)"。

例如：

如建筑物位于一个产权 (title) 上，而车位位于另一 产权上，则：

• SMSF 需以现金购买车位；或
• 另行设立新的裸信托，并进入另一项 LRBA。

3) 对物业改建的限制

根据 LRBA 规定：

有关物业不得进行改善，亦不得改变其性质。

因此：

SMSF 于物业上的开发及改建能力，将受到一定限制。

例如：

如 SMSF 购买空地，则上述限制可能严重影响其未来土地开发能力。

取得专业意见的重要性

为尽可能提高 SMSF 物业投资价值：

SMSF 信托人于投资前取得专业法律及财务意见极为重要，

以评估该投资策略是否真正适合其情况。

尚德律师事务所如何为您提供帮助？

作为拥有维多利亚法律协会认证的物业及房地产法的认可专家，尚德律师事务所律师团队可协助物业投资者规划合适投资结构，以帮助 SMSF 持有物业并实现长期财务利益。

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