买卖房产发生纠纷怎么办？常见物业买卖争议解析

引言

我们经常看到，在房地产买卖过程中产生纠纷的其中一个常见原因，是卖方未有在出售物业时履行其披露义务 (Disclosure Obligations)。

本文将简要介绍卖方在出售物业时所需履行的披露责任，以及买方在面对相关问题时可获得的一些法律保障。

首先需要了解的是，维多利亚州《1962年土地买卖法》（Sale of Land Act 1962 (Vic)）第 32 条，是规范维州房地产买卖程序的重要法律。

该法例对卖方设立了若干法律义务，同时亦为买方提供一定法定保障。

卖方的披露义务

在物业出售过程中，卖方依法必须向潜在买方披露影响该物业的重要事项。

这些资料会以一份名为 “卖方声明 (Vendor’s Statement)” 的披露文件形式提供。

该文件根据《土地买卖法》第 32 条（即 “Section 32”）作出，其目的包括：

• 提高房地产交易透明度；以及
• 让买方在签署买卖合同前，能够在充分知情情况下作出决定。

一般而言，Section 32 会由卖方的过户律师或律师准备，并于买方签署合同前，与买卖合同一并提供予潜在买方。

常见需要披露的事项

卖方通常需要披露的“影响物业的重要事项”包括：

• 产权资料，包括卖方有权出售物业的证明，以及任何地役权（Easements）、契约（Covenants）或限制；
• 规划分区资料（Planning Zone Information），包括任何规划覆盖层 (Overlay)；
• 当前物业支出，例如土地税、市政费、水费及业主委员会费用（Owners Corporation Fees）；
• 建筑许可证（Building Permits）；
• 业主自建／业主自行装修 (Owner-Builder) 工程（即由业主自行而非注册建筑商进行的建筑或装修工程）；

• 近期由建筑商或其他工匠完成的工程或装修；
• 任何已发出的通知或命令，例如市政府拆卸通知、强制征地通知或 EPA 污染通知；
• 物业接驳的公共服务设施，例如电力、煤气、水务及排污系统；以及
• 物业是否位于山火高风险区域（Bushfire Prone Area）或其他高风险区域。

上述大部分资料，一般可透过申请相关物业证明文件取得。

过户律师或律师亦会协助卖方判断需要披露哪些资料，以及应申请哪些文件。

不过，需要特别注意的是：

即使由律师协助准备文件，披露责任最终仍属于卖方本人。

因此，如您认为某些事项可能影响物业，或属于可能影响买方决定的重要事实（Material Fact），应主动向您的律师或代表提出，以便获得适当法律建议。

什么是 “重大事实” (Material Facts)？

除了 Section 32 明确要求披露的资料外，卖方及其中介亦不得故意隐瞒任何有关物业的“重大事实 (Material Facts)”。

根据《土地买卖法》第 12 条：

卖方不得：

• 作出其明知属于误导或虚假的陈述、承诺或预测；
• 故意隐瞒重大事实；或
• 轻率地作出具误导性的陈述。

维州消费者事务局 (Consumer Affairs Victoria) 发布的《重大事实指引 (Material Fact Guidelines)》中，列举了一些应披露的重要事实，例如：

• 白蚁损害；
• 结构性缺陷；
• 物业涉及犯罪活动；等。

如卖方未有披露重大事实，可能会导致：

• 民事责任 (即买方可向卖方索偿)；以及
• 政府罚款。

事实上，很多高昂物业纠纷，往往并非因为未披露 Section 32 明文规定事项，而是因为卖方未有披露某些“重大但未被明确列出”的事项。

因此，如有疑问，通常“披露总比不披露更安全”

常见纠纷例子

因卖方未有适当披露资料而引发的物业纠纷，常见情况包括：

• 业主自建／业主自行装修 (Owner-Builder) 工程（包括当时是否已取得相关许可证及保险）；
• 隐瞒或未披露建筑缺陷 (无论该工程是由卖方自行完成，或由注册建筑商完成但卖方知情)；
• 与邻居之间存在持续纠纷 (例如共用围栏或滋扰问题)；
• 隐瞒或未披露现时或过去曾出现的白蚁问题及重大结构损坏；以及
• 土地上存在未获合法批准或许可证的建筑物或构筑物 (即非法建筑)。

遗憾的是，上述并非假设例子，而是我们律师事务所近期真实处理过的案件。

在这些案件中，卖方 (甚至其代表) 均可能因未有遵守《土地买卖法》第 12 条及第 32 条所规定的严格披露责任，而被追究法律责任。

给卖方的重要建议

对于准备出售物业的卖方，我们建议注意以下几点：

• 选择值得信赖的地产代理、过户律师或律师；
• 向您的代表充分及坦诚披露有关物业的所有情况，并让其协助判断需要披露哪些事项——一般而言，“多披露总比少披露安全”；
• 仔细检查广告宣传内容，确保没有任何失实陈述；同时确认 Vendor’s Statement 已涵盖所有应披露事项；
• 尝试站在买方角度思考：“如果我是买家，我会希望事前知道哪些问题？”；以及
• 请注意，披露责任不仅限于 Vendor’s Statement。相关披露亦可能发生于销售、市场推广、广告过程，或卖方／代表与买方／其代表之间的沟通中。换言之，在整个销售过程中，卖方均应保持诚实及透明，而不仅仅是在 Section 32 文件中。

买方有哪些法律保障？

那么，对于买方而言，如遇上资料缺失或误导性披露，又有哪些法律保障？

根据《土地买卖法》第 32K 条，在某些情况下，如卖方提供虚假披露，或未有披露影响物业的重要事项，买方可于签署合同后但交割（Settlement）前，撤销买卖合同（Rescind the Contract）。

不过，这并非适用于所有披露错误。

相关权利通常只适用于涉及 "重大事实 (Material Facts)" 的未披露情况。

这里 "重大 (Material)" 一词十分重要，其是指：

• 会合理影响买方是否决定购买物业；
• 或会影响买方是否愿意以相同价格购买；
• 或会影响物业价值、用途或使用享受的重要事项。

因此，如只是轻微错误，而未有对买方造成实际或潜在损失，买方一般不能单纯因此解除合同。

《土地买卖法》第 32K(4) 条亦明确指出：

如买方在整体上仍处于 “与卖方已充分披露情况下大致相同的位置”，则买方无权撤销合同。

交割前

如您在交割前发现：

某些会影响物业的重要事项未有披露，而这些事项若您事前知悉，可能会影响您是否签署合同，您应立即寻求法律意见。

律师可能会根据您的情况建议：

• 您是否有权撤销合同；或
• 是否可与卖方协商减价，以反映未披露事项对物业价值或用途的影响。

交割后

如您在完成交割并成为业主后，才发现物业于出售时已存在某些未被披露的重要问题，您亦应立即寻求法律意见。

在某些情况下，您可能有权向卖方提出赔偿索偿。

而在特定情况下，责任甚至可能涉及：

• 地产代理；或
• 曾就物业出具报告的专业人士。

尤其是在相关未披露事项如此重大，以致若您当初知情：

• 您根本不会购买该物业；或
• 您只会以较低价格购买；

则您可能有权就修复相关问题所造成的损失提出赔偿。

给买方的重要建议

与我们给予卖方的建议类似，以下亦是买方在购买土地或物业时应注意的重要事项：

• 在签署买卖合同前，务必先取得法律意见——不要尝试自行理解 Vendor’s Statement (Section 32) 及其附带的大量证明文件；
• 主动就物业提出问题，并保留所有书面回复记录；
• 大部分买卖合同均会附带 “建筑及白蚁检查条件（Building and Pest Condition）”。这代表您通常可于签署合同后，在指定时间内聘请专业人士进行建筑及白蚁检查；
• 如相关报告发现严重问题，而该等问题于签约前并未被披露，您甚至可能有权终止合同。因此，我们强烈建议您于规定期限内完成相关检查；
• 买方有权于购买前检查物业（Pre-Purchase Inspection）。我们亦非常建议您亲身到场查看物业，如发现任何 "可疑信号"，应立即向卖方或地产代理查询——相信自己的直觉；以及
• 最后，如即使发现卖方披露不足的问题后，您仍非常希望购买该物业，则应考虑重新协商价格，以反映未来您需要承担的维修成本或相关价值损失。

尚德律师事务所如何协助您？

无论您是卖方还是买方，相信您都希望整个房地产交易过程能够顺利完成。

对于卖方而言，充分披露（Disclosure）十分重要；而对于买方而言，做好尽职调查（Due Diligence）同样关键。

这些步骤不仅可节省时间及金钱，更能够减少未来发生纠纷及诉讼的风险与成本。

如您遇到类似上述情况，欢迎随时联系尚德律师事务所诉讼法律团队。

欢迎联系尚德律师事务所。我们秉持 “尚德为本，尚诚致胜” 的理念，竭诚为您提供专业、贴心的法律服务。

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