商业与工业物业税制：您必须知道的关键信息！

什么是 CIPT？

商业及工业物业税 (Commercial and Industrial Property Tax，CIPT) 是一项新的年度税种，将适用于商业及工业类房地产，作为土地税的额外税种，并最终取代现行的印花税制度。

CIPT 不适用于以下物业类别：

• 住宅类物业；
• 初级产业用途物业；
• 社区服务用途；
• 体育、文化或遗产用途的物业。

物业如何进入 CIPT 系统？

商业及工业物业将在 2024 年 7 月 1 日起，当发生以下交易时进入 CIPT 系统：

符合以下两项条件的交易均会触发 CIPT：

1. 该交易在通常情况下属于应缴印花税的交易；且
2. 涉及物业 50% 或以上的权益。

这包括：

• 常见的物业买卖；
• 收购持有土地实体 (如公司、信托等) 的权益。

通常情况下，2024 年 7 月 1 日或之后签署的合同将自动纳入新制度。

对于 2024 年 7 月 1 日前已达成的安排或协议，若该安排导致在 7 月 1 日后签署的正式合同，维州税务局可能会认为该交易不纳入 CIPT 系统。但由于过渡机制尚未明确，其适用将取决于 SRO 的进一步指引及自由裁量权。

哪些交易可获豁免，不触发 CIPT？

以下交易不会导致物业进入 CIPT 系统：

• 本来即免于印花税的交易；
• 符合企业重组印花税优惠的交易；
• 与可课税经济权益相关的交易；
• 与可课税租约相关的交易 (长期租约除外)。

CIPT 的税率是多少？

CIPT 将按物业的土地价值 (site value)计算 (与土地税采用的估值相同)，税率为：

• 1% 标准税率；
• 0.5% 优惠税率 (限于符合条件的“建造即出租” (build-to-rent) 项目)。

CIPT 为单一固定税率，并按纳税人在上一年 12 月 31 日持有的所有相关土地计算。

进入 CIPT 系统的物业是否仍需缴纳土地税？

是的。CIPT 并非土地税的替代税，而是额外增加的税项。

因此，进入 CIPT 系统的物业将在 CIPT 首次被征收的纳税年度起，同时缴纳：

• 土地税；
• CIPT。

CIPT 何时开始缴纳？

当物业进入 CIPT 系统后，会进行最后一次印花税评估并缴纳。
随后，在触发物业进入 CIPT 系统的交易日期起的第 10 年之后，CIPT 将开始征收。

CIPT 将按日历年度 (calendar year) 方式评估，与土地税的评估方式一致。

因此，若物业在 2024 年 7 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日 之间发生交易，则 2035 年 (即进入 CIPT 系统后的第 11 年) 将第一次需要缴纳 CIPT。

CIPT 的过渡期如何运作？

当商业或工业物业在 2024 年 7 月 1 日之后首次发生交易时，该物业将：

1. 被评估需要支付其“最后一次”印花税；
2. 印花税的评估方式与 7 月 1 日之前的普通交易相同，且适用的优惠仍可使用。

买方随后可以选择：

• 在结算时一次性支付印花税；或
• 若符合资格，可申请政府“过渡贷款” (transition loan)，按年分期在 10 年内偿还该笔印花税 (有关详情如下)。

若选择一次性支付印花税，则买方未来 10 年只需支付土地税，持有方式与 7 月 1 日前购买物业者一致。

若选择过渡贷款，则买方将在未来 10 年按年偿还印花税本金及利息，同时继续缴纳土地税。

10 年后 (即第 11 年开始)，该物业将开始缴纳 CIPT + 土地税。

在引入 CIPT 前后，处理物业时应注意什么？

在过渡期及其后，大部分商业与工业物业将被区分为两类 (部分例外情况除外)：

a) CIPT 物业

指 2024 年 7 月 1 日之后已发生交易并进入 CIPT 系统的土地。

对于未来的第二次或之后的买家：

• 无需再缴纳印花税；
• CIPT 会在原始交易后第 11 年开始缴纳；
• 在此之前亦无需缴纳 CIPT。

b) Pre-CIPT 物业

指尚未在 CIPT 系统中发生交易的商业或工业土地。

买家需要：

• 缴纳印花税 (一次性支付或通过过渡贷款)；
• 其付款将启动进入 CIPT 的 10 年计时。

什么是政府过渡贷款？

政府提供一项可选贷款，让购买 CIPT 物业时需支付的最后一次印花税可在 10 年内按年分期偿还。

贷款特征包括：

• 需支付本金及利息；
• 贷款以物业设为第一顺位担保；
• 若出售物业或发生强制还款事件，剩余贷款余额必须偿还(贷款不会转移给下一任买家)；
• 提前还款将触发提前偿还费用 (break fees)。

申请资格包括：

• 申请人为澳大利亚企业、澳大利亚公民或永久居民；
• 物业价值不超过 3000 万澳元；
• 交易为标准物业结算交易；
• 申请人须获得批准贷款机构的预先融资批准。

合并或分割土地是否影响 CIPT？

• 土地合并 (Consolidation)：
  若 Pre-CIPT 物业与 CIPT 物业合并，且 CIPT 物业占合并后物业的 50% 或以上，则合并土地将进入 CIPT 系统。
• 土地分割 (Subdivision)：
  若母地块为 CIPT 物业，则分割后的每个子地块仍属于 CIPT 物业，并继承原母地块的 CIPT 适用日期。

若物业用途发生变化怎么办？

如 CIPT 物业曾发生过免印花税交易，之后用途发生变化，不再用于符合资格的商业或工业用途，则：

• 维州税务局 (SRO) 将按物业用途变化时的土地价值重新评估印花税；
• 可追溯至上一次免印花税交易；
• 每经过一年，可获得 10% 的折扣；
• 物业持有人必须在 30 天内通知 SRO 用途变更。

物业买卖流程将有哪些变化？

• 卖方声明 (Vendor’s Statement) 将需要披露该物业是否属于 CIPT 物业，以及其进入 CIPT 系统的时间；
• 可申请 物业清税证明 (clearance certificate) 以确认物业的 CIPT 应纳金额；
• CIPT 不会在结算时进行调整 (与 2024 年 1 月 1 日起土地税的规则一致：低于高价值门槛的物业不再调整土地税)。

CIPT 对租约有何影响？

若您为投资者或业主 (Landlord)：

• 您可向非零售商业租户要求偿付 CIPT (前提是租约条款允许)，方式与土地税一致；
• 您不能向住宅或零售租户收回 CIPT (与土地税相同规则)。

CIPT 可查询的资源

• 维州税务局（SRO）官网：
  https://www.sro.vic.gov.au/commercial-and-industrial-property-tax
• SRO 信息说明书：
  见上述网页底部链接
• 维州财政厅改革说明：
  https://www.dtf.vic.gov.au/funds-programs-and-policies/commercial-and-industrial-property-tax-reform

重要声明

以上内容仅概述 CIPT 的一般运行机制，并未涵盖所有特例、豁免或立法细节。
在作出任何涉及 CIPT 的决定前，您应就自身情况寻求专业法律意见。

尚德律师事务所如何提供帮助？

CIPT 的引入对维多利亚州的物业持有人及潜在投资者带来了重大影响。

如您希望了解 CIPT 对您物业或投资的具体影响，请联系本所 房地产法认证专家团队 (Accredited Specialist – Property Law)，获取专业建议。如需专业咨询，欢迎致电 8561 3388 或邮件联系 sp@sharrockpitman.com.au‍。

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